Reservas de zonas comunes: reglas y buenas prácticas

El salón social, la zona BBQ, las canchas y la piscina son de todos los propietarios, y por eso mismo son fuente frecuente de conflictos: dobles reservas, turnos acaparados, daños sin responsable y ruido hasta la madrugada. Unas reglas claras, aprobadas y conocidas por todos resuelven la mayoría.

Qué dice la ley

Tema	Regla	Artículo
Naturaleza	Las zonas sociales son bienes comunes, de todos los propietarios en común y proindiviso	Art. 19
Uso exclusivo	Salones comunales y áreas de recreación y deporte no pueden ser de uso exclusivo	Art. 22
Cobro	El reglamento puede autorizar la explotación económica de bienes comunes; lo recaudado se destina a expensas comunes o inversión, según decida la asamblea	Art. 19, parágrafo 2
Reglas de uso en unidades cerradas	El uso de las áreas de recreación se somete a la reglamentación interna que expidan la asamblea y la junta administradora	Art. 66
Restricción como sanción	Se puede restringir el uso de bienes comunes no esenciales por incumplir obligaciones no pecuniarias, con debido proceso; nunca los esenciales	Arts. 59 y 60

En los conjuntos de vivienda, decidir las reglas de uso del salón comunal es una decisión de contenido no económico. Según la Corte Constitucional, ese tipo de decisión se vota con la fórmula una unidad, un voto (sentencia C-522 de 2002). Fijar una tarifa, en cambio, tiene contenido económico.

El artículo 19 piensa sobre todo en la explotación económica de bienes comunes, como arrendar un espacio. Ninguna norma se refiere expresamente a cobrar a los propios residentes por una reserva, así que es más seguro que ese cobro esté previsto en el reglamento o aprobado por la asamblea.

Las reglas que conviene escribir

Un reglamento de uso de zonas comunes debería responder, para cada zona:

1. Quién puede reservar. Normalmente, propietarios y residentes registrados. Defina si un arrendatario reserva con las mismas reglas.
2. Con cuánta anticipación se puede reservar y hasta cuándo se puede cancelar sin penalidad.
3. Horarios y días. Hora de inicio y de fin, días de mantenimiento y días en que la zona no se reserva.
4. Aforo. Máximo de personas y, si aplica, máximo de invitados por unidad.
5. Frecuencia. Cuántas reservas por unidad al mes, para que nadie acapare fechas como diciembre.
6. Costo y depósito. Valor, forma de pago, cuándo se devuelve el depósito y cómo se calculan los descuentos por daños.
7. Entrega y recibo. Inventario de elementos, estado del aseo y quién firma.
8. Ruido y convivencia. Volumen y hora de terminación de la música, de acuerdo con las reglas generales del reglamento.
9. Responsabilidad. Quién responde por los invitados y por los daños.
10. Qué pasa si se incumple. La consecuencia debe estar escrita y aplicarse con el procedimiento de sanciones del reglamento.

El proceso de una reserva, paso a paso

1. El residente consulta la disponibilidad de la zona en el calendario.
2. Solicita la fecha y la franja, y acepta las reglas de uso.
3. Paga el valor y el depósito, si los hay.
4. La administración confirma la reserva y la portería sabe quién la tiene y cuántos invitados llegarán.
5. Al entregar la zona se revisa el inventario con el residente.
6. Al recibirla se revisa de nuevo y se deja constancia.
7. La administración devuelve el depósito o informa el descuento con su soporte.

Cuando el calendario es único y visible para todos, desaparecen las dobles reservas y las discusiones sobre quién apartó primero.

La piscina tiene reglas propias

La Ley 1209 de 2008 se aplica a todas las piscinas de uso colectivo, públicas o privadas (art. 2), e incluye a los conjuntos residenciales. Entre sus reglas:

• Menores de 12 años no pueden entrar a las áreas de piscina sin un adulto que se haga responsable de su seguridad (arts. 11 y 14).
• Debe haber personal de rescate salvavidas certificado, al menos uno por piscina. En unidades residenciales, la ley exige cumplir ese artículo los fines de semana, en vacaciones escolares, en eventos en la piscina con menores de 14 años y siempre que la usen más de diez menores a la vez (art. 14, parágrafo 1).
• Los conjuntos residenciales deben tener cerramiento y alarmas de agua con sensor de inmersión para las horas en que la piscina no está en servicio (art. 14).
• La profundidad debe estar marcada de forma visible (art. 13) y los drenajes deben tener cubiertas antientrampamiento (art. 12).

El Decreto 554 de 2015, que reglamenta la ley, tiene un título para las piscinas de conjuntos residenciales: además de lo anterior, les exige un plan de seguridad y un reglamento de uso de la piscina, que deben mostrar a la autoridad cuando lo pida (art. 17). Ese decreto menciona los salvavidas en fines de semana, vacaciones escolares y eventos con menores de 14 años; la ley añade el caso de más de diez menores a la vez, y la ley prevalece.

En mayo de 2026 el Ministerio de Salud expidió la Resolución 0929 de 2026, con criterios técnicos y de seguridad para piscinas, incluidas las de conjuntos residenciales. Al revisar esta guía no encontramos su texto en el sitio del Ministerio, así que no resumimos sus reglas: pida a la autoridad sanitaria de su ciudad que le confirme qué le exige y desde cuándo.

Los municipios y distritos inspeccionan y sancionan el cumplimiento, a través de la dependencia que cada uno designe (arts. 9 y 10).

Deudas y reservas

Es común que el reglamento exija estar al día con la administración para reservar. Tenga en cuenta dos cosas:

• La Ley 675 trata la restricción de zonas comunes no esenciales como sanción por obligaciones no pecuniarias (art. 59), mientras que la mora tiene sus propias consecuencias: intereses, publicación y cobro judicial (arts. 30 y 48).
• La Corte Constitucional, en tutelas, ha aceptado que se suspendan a un moroso servicios que no son vitales, como la piscina o el parqueadero comunal, cuando el reglamento lo prevé y la medida es razonable (SU-509 de 2001 y T-596 de 2003). El Ministerio de Vivienda considera que es el reglamento el que lo define y que debe aplicarse con debido proceso (concepto 2024EE0040784). Ninguna de esas fuentes resolvió con alcance general si la Ley 675 lo permite.
• Una regla que condicione las reservas a estar al día debe estar escrita en el reglamento, avisarse antes al propietario y aplicarse igual para todos. Tenga en cuenta que quien suele quedar sin la zona es el arrendatario, que puede estar pagando la administración dentro de su canon. Antes de adoptarla o de aplicarla, conviene revisarla con un abogado.

Buenas prácticas para la administración

• Publique el reglamento de uso donde el residente lo vea al momento de reservar.
• Use un solo calendario para todos los canales: oficina, portería y app.
• Deje registro de cada depósito: cuándo se pagó, cuándo se devolvió y por qué se descontó algo.
• Revise las reglas una vez al año con el consejo, con base en los reclamos recibidos.
• Avise los cierres por mantenimiento con anticipación.

Para el residente

Lea las reglas antes de reservar, llegue a la entrega del espacio y revise el inventario, avise a la portería quiénes son sus invitados y entregue la zona en el estado en que la recibió. Si la administración le descuenta del depósito, pida el soporte del daño.