Ley 675 de 2001 explicada: guía de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 es la norma que gobierna la vida en conjuntos residenciales y edificios sometidos a propiedad horizontal en Colombia. Su objetivo, según el artículo 1, es regular una forma especial de dominio en la que conviven la propiedad exclusiva sobre bienes privados y la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes, “con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica”.

Los principios que orientan la ley

El artículo 2 fija cinco principios que sirven para interpretar el resto de la ley y el reglamento:

• Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos deben ajustarse a las normas urbanísticas.
• Convivencia pacífica y solidaridad social entre copropietarios y tenedores.
• Respeto de la dignidad humana en las actuaciones de los órganos de administración y de los propietarios.
• Libre iniciativa empresarial, en edificios y conjuntos comerciales o mixtos.
• Debido proceso. Toda sanción por incumplir obligaciones no pecuniarias debe respetar el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

Bienes privados y bienes comunes

La ley distingue dos clases de bienes (art. 3):

Tipo de bien	Qué es	Ejemplos
Privado o de dominio particular	Unidad delimitada, independiente y de uso exclusivo de su dueño	Apartamento, casa, local, parqueadero o depósito privado
Común esencial	Indispensable para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del conjunto, o para usar los bienes privados	Terreno, cimientos, estructura, circulaciones indispensables, redes generales de servicios, fachadas, techos
Común no esencial	Bien común que no cumple esa condición	Salón comunal, zonas de recreación y deporte (art. 59)

Los bienes comunes pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios, son indivisibles y no se pueden vender ni embargar por separado de los bienes privados (art. 19). Algunos, como terrazas o patios, pueden asignarse al uso exclusivo de un propietario; en cambio, los parqueaderos de visitantes, los accesos y las zonas de uso general, como salones comunales y áreas de recreación, no pueden ser de uso exclusivo (art. 22).

El reglamento de propiedad horizontal

Un edificio o conjunto se somete al régimen mediante escritura pública registrada; con ese registro nace la persona jurídica (art. 4). La escritura contiene el reglamento, que debe incluir como mínimo la identificación de los bienes privados, la determinación de los bienes comunes, los coeficientes de copropiedad y la destinación de las unidades (art. 5).

Dos reglas que conviene tener presentes:

• El reglamento no puede contradecir las normas imperativas de la ley: si lo hace, esas cláusulas se tienen por no escritas (art. 5, parágrafo 1).
• El reglamento no puede prohibir vender, gravar o ceder los bienes privados (art. 5, parágrafo 4).

Reformar el reglamento exige el voto del 70 % de los coeficientes de copropiedad (art. 46, numeral 5).

La persona jurídica y sus órganos

La propiedad horizontal constituida forma una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, cuyo objeto es administrar los bienes y servicios comunes y “cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento” (arts. 32 y 33). Su existencia y representación legal la inscribe y certifica la alcaldía, o quien esta delegue, con la escritura registrada y los nombramientos del representante legal y del revisor fiscal, sin trámites adicionales (art. 8). En Cartagena se tramita ante la Alcaldía de Cartagena, en persona o por correo electrónico; en Barranquilla, ante la Alcaldía Distrital; en otras ciudades, ante la alcaldía respectiva.

La dirección y administración corresponden a tres órganos (art. 36):

Órgano	Quién lo integra	Artículos
Asamblea general	Los propietarios, o sus representantes o delegados	37 a 49
Consejo de administración	Propietarios elegidos por la asamblea, si el reglamento lo prevé	53 a 55
Administrador	Persona natural o jurídica, representante legal de la copropiedad	50 a 52

A estos se suman el revisor fiscal, obligatorio en conjuntos comerciales o mixtos y opcional en los residenciales (art. 56), y el comité de convivencia en los conjuntos residenciales, que propone fórmulas de arreglo pero no puede imponer sanciones (art. 58). La guía Consejo de administración y revisor fiscal explica cada uno.

Coeficientes y expensas comunes

El coeficiente de copropiedad es el porcentaje que define tres cosas a la vez (art. 25, modificado por la Ley 2079 de 2021): la parte de cada propietario en los bienes comunes, el peso de su voto en la asamblea (salvo cuando se exige votación nominal) y la proporción en que contribuye a las expensas comunes. Por regla general se calcula con el área privada construida de cada unidad frente al área privada total (art. 26).

Hay un matiz importante para los conjuntos de vivienda: la Corte Constitucional (sentencia C-522 de 2002) condicionó el artículo 37 para que, en inmuebles destinados a vivienda, el voto por coeficiente se aplique solo a las decisiones de contenido económico. Las demás se toman con la regla de una unidad, un voto. La guía Asamblea de copropietarios explica cómo se aplica.

Las reglas de pago más consultadas:

• Todos los propietarios deben contribuir a las expensas necesarias, aunque no ocupen su unidad o no usen un servicio (art. 29, parágrafo 2).
• Hay solidaridad en el pago de las expensas ordinarias entre el propietario y el tenedor, y entre el propietario anterior y el nuevo por lo que quedó pendiente al vender (art. 29).
• En edificios residenciales y de oficinas, los propietarios del primer piso no contribuyen al mantenimiento de ascensores cuando no los necesitan para llegar a su parqueadero, depósito u otros bienes (art. 29, parágrafo 3).
• La copropiedad debe tener un fondo de imprevistos formado con un recargo no inferior al 1 % del presupuesto anual de gastos comunes (art. 35).

El detalle del cálculo está en la guía Cuotas de administración.

Mora, publicación de deudores y cobro

El retraso causa intereses de mora de una y media veces el interés bancario corriente que certifica la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea fije uno inferior. Mientras dure la mora puede publicarse en el conjunto, solo donde no haya tránsito constante de visitantes, y el acta de la asamblea debe incluir a los morosos (art. 30).

Para cobrar, el administrador inicia el proceso ejecutivo sin autorización previa (art. 51, numeral 8); el título ejecutivo es el certificado de deuda que él expide, sin agotar antes otros mecanismos (art. 48).

Convivencia y sanciones

Los propietarios deben usar sus bienes según su destinación y no perturbar la tranquilidad de los demás (art. 18). Cuando alguien incumple una obligación no pecuniaria de la ley o del reglamento, y después de un requerimiento escrito con plazo, la copropiedad puede imponer (art. 59):

1. La publicación del nombre del infractor y del hecho en lugares de amplia circulación.
2. Multas sucesivas, cada una de máximo dos veces la cuota de expensas necesarias mensuales del infractor, y que sumadas no superen diez veces ese valor.
3. La restricción del uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Nunca se puede restringir el uso de bienes comunes esenciales (art. 59, parágrafo). La sanción la impone la asamblea, o el consejo si el reglamento le dio esa facultad, con debido proceso y criterios de proporcionalidad (art. 60). Lo desarrolla la guía Manual de convivencia y sanciones.

Cambios posteriores a la ley

La Ley 2079 de 2021 adicionó parágrafos a los artículos 8, 29, 35 y 36 para los proyectos de vivienda de interés social y prioritario de 5 o menos unidades: por ejemplo, en ellos la asamblea y el fondo de imprevistos son potestativos. También reescribió el artículo 25, y ese cambio sí alcanza a todas las copropiedades: el coeficiente define el porcentaje de participación en la asamblea “salvo en los casos en que se exija votación nominal”.

Fuera de esos cambios, los artículos que se citan en esta guía siguen con su texto original, salvo los apartes de los artículos 49, 58 y 62 que derogó el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Por eso, el plazo para impugnar decisiones de la asamblea ya no se lee en la Ley 675 sino en ese código. La compilación de la Secretaría del Senado, actualizada al 15 de octubre de 2026, no registra otras reformas a la Ley 675.

Dónde leer la ley completa

El texto vigente, con sus notas de vigencia, lo publica la Secretaría General del Senado (enlace en las fuentes). Tenga a mano también el reglamento inscrito y sus reformas: muchas reglas del día a día, como horarios, mascotas o trasteos, están allí y no en la ley.