Manual de convivencia y sanciones en propiedad horizontal

Vivir en propiedad horizontal es compartir paredes, zonas y reglas. Cuando alguien no cumple, la Ley 675 de 2001 le da a la copropiedad herramientas para sancionar, pero con límites y con un procedimiento que, si no se respeta, deja la sanción sin efecto.

Qué es el manual de convivencia

La Ley 675 no usa la expresión “manual de convivencia”. Las reglas de convivencia están en el reglamento de propiedad horizontal y en los reglamentos internos que adopte la copropiedad; la ley menciona expresamente “cualquier reglamento interno” al hablar de las sanciones que hace efectivas el administrador (art. 51, numeral 12). En la práctica, muchos conjuntos llaman manual de convivencia a ese reglamento interno.

Lo que importa es que las conductas sancionables y sus sanciones estén escritas antes de aplicarlas. El reglamento debe indicar las conductas objeto de sanción, la sanción que procede en cada caso y la duración razonable de la publicación y de las multas (art. 60, parágrafo).

Para reformar el reglamento de propiedad horizontal se necesita el 70 % de los coeficientes (art. 46, numeral 5). La ley no dice qué mayoría exige un reglamento interno separado: en las unidades inmobiliarias cerradas, el uso de las áreas de recreación se somete a la reglamentación interna que expida la asamblea (art. 66), sin fijar una mayoría especial. Si el manual crea sanciones o cambia derechos que están en el reglamento, puede ser en realidad una reforma del reglamento y necesitar el 70 %. Como no hay una regla general clara, verifique con un abogado qué mayoría aplica antes de votarlo.

Qué obligaciones se pueden sancionar

El capítulo de sanciones de la Ley 675 se refiere a las obligaciones no pecuniarias, es decir, las que no consisten en pagar dinero (art. 59). Las más comunes salen del artículo 18, que obliga a los propietarios a usar sus bienes según su destinación y a abstenerse de:

• comprometer la seguridad o solidez del edificio;
• producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás;
• afectar la salud pública.

En las unidades inmobiliarias cerradas, el reglamento puede ser más estricto que las autoridades con el ruido, los olores y otras inmisiones, y debe fijar los requisitos para la permanencia de mascotas (art. 74). La deuda de cuotas no se sanciona por esta vía: tiene sus propias reglas de intereses, publicación y cobro judicial (arts. 30 y 48).

Las tres sanciones posibles

Sanción	Límite	Fuente
Publicación de la lista de infractores, con el hecho que origina la sanción	En lugares de amplia circulación del conjunto, por el tiempo razonable que fije el reglamento	Art. 59, num. 1; art. 60, parágrafo
Multas sucesivas mientras persista el incumplimiento	Cada una, máximo 2 veces las expensas necesarias mensuales del infractor; sumadas, máximo 10 veces	Art. 59, num. 2
Restricción al uso de bienes comunes no esenciales	Solo no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte	Art. 59, num. 3

Dos límites que no admiten excepción: nunca se puede restringir el uso de bienes comunes esenciales ni de los bienes de uso exclusivo del sancionado (art. 59, parágrafo). La Corte Constitucional declaró exequible la publicación de infractores (sentencia C-328 de 2019) y advirtió que no pueden publicarse datos sensibles o íntimos.

Las sanciones también pueden recaer en tenedores, como los arrendatarios, y en terceros por los que respondan (art. 59). La Corte Constitucional precisó que a los no propietarios también se les debe garantizar el derecho de defensa cuando se les sanciona (sentencia C-318 de 2002).

El debido proceso paso a paso

La ley exige consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación (arts. 2, numeral 5, y 60), pero de forma literal solo fija algunos pasos: el requerimiento escrito previo con plazo (art. 59), quién sanciona y con qué criterios (art. 60), la notificación (art. 51, numeral 11) y la ejecución de la sanción en firme (arts. 51, numeral 12, y 61). El detalle lo debe traer el reglamento. Los pasos 1, 3, 4 y 7 de la lista siguiente no están escritos en la ley: son una forma recomendada de garantizar la defensa y conviene que el reglamento los adopte.

1. Queja o reporte. Registre por escrito el hecho, la fecha, la unidad y las pruebas disponibles: fotos, minuta de portería, testigos.
2. Requerimiento escrito con plazo. La ley exige un requerimiento escrito previo, con indicación del plazo para que el infractor se ajuste a las normas (art. 59). Muchas situaciones se resuelven aquí.
3. Apertura del trámite. Si la conducta persiste, el órgano competente comunica los cargos: qué norma del reglamento se habría incumplido y qué sanción podría proceder.
4. Descargos. El propietario o tenedor tiene la oportunidad de explicar, aportar pruebas y controvertir las que hay en su contra.
5. Decisión motivada. La asamblea, o el consejo si tiene la facultad, decide valorando la intencionalidad, la imprudencia o negligencia y las circunstancias atenuantes, con proporcionalidad según la gravedad, el daño y la reincidencia (art. 60).
6. Notificación. El administrador notifica la sanción por los medios que señale el reglamento (art. 51, numeral 11).
7. Recursos internos. Si el reglamento prevé reposición o apelación ante otro órgano, se tramitan antes de que la sanción quede en firme.
8. Ejecución. Una vez ejecutoriada, el administrador la hace efectiva, aun acudiendo a la policía si es el caso (arts. 51, numeral 12, y 61).

Quién hace qué

Actor	Papel
Asamblea general	Decide sobre las sanciones, salvo que el reglamento le haya dado esa función al consejo (art. 38, numeral 9)
Consejo de administración	Impone sanciones solo si el reglamento le atribuye esa facultad (art. 60)
Administrador	Notifica y hace efectivas las sanciones ya en firme (art. 51, numerales 11 y 12; art. 61)
Comité de convivencia	Intenta fórmulas de arreglo, deja un acta y no puede sancionar (art. 58)
Policía	Debe acudir de inmediato al llamado del administrador o de un propietario en los casos del artículo 18, numeral 1 (art. 61)

Cuando el conflicto sale del conjunto

Los procedimientos internos de concertación no son un requisito previo para acudir a la policía o a los jueces (art. 77, para las unidades inmobiliarias cerradas). Las controversias de propiedad horizontal de los artículos 18 y 58 de la Ley 675 se tramitan por el proceso verbal sumario (Código General del Proceso, art. 390).

Algunas conductas son además comportamientos contrarios a la convivencia que atiende la Policía. Por ejemplo, perturbar el sosiego del vecindario con ruido de fiestas, reuniones o aparatos de sonido (Ley 1801 de 2016, art. 33, numeral 1, modificado por la Ley 2450 de 2025). Esa vía es independiente de la sanción interna del reglamento. Ante un caso que escala, oriente a las partes a buscar asesoría.

Errores que invalidan una sanción

• Sancionar una conducta que no está en el reglamento. La ley exige que las conductas y sanciones estén indicadas (art. 60, parágrafo).
• Saltarse el requerimiento escrito o no dar oportunidad de descargos.
• Que sancione quien no tiene la facultad, por ejemplo el administrador por su cuenta o el consejo sin autorización del reglamento.
• Pasar los topes de las multas o sumar multas por encima de diez cuotas.
• Restringir un bien común esencial, como accesos, ascensores o servicios públicos.
• Publicar datos personales de más: nombre, unidad y hecho bastan; nada de datos sensibles.

Prevenir antes que sancionar

La mayoría de los conflictos de convivencia vienen de reglas que nadie conoce. Publique el reglamento donde los residentes lo encuentren, comunique los cambios por escrito y recuerde las reglas antes de las temporadas de más conflicto, como vacaciones y fiestas de fin de año. Un canal formal para reportar incidentes también ayuda: deja trazabilidad desde el primer reporte y evita que las quejas se pierdan en grupos de mensajería.