Intereses de mora en propiedad horizontal: tasa y cálculo

El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 fija el interés de mora de las cuotas de administración con una regla corta: una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea establezca uno inferior. Aplicarla bien exige consultar la tasa de cada período y hacer bien la conversión. Esta guía explica cómo, con un ejemplo. Lo general sobre cuotas, cobro y acuerdos de pago está en la guía Cuotas de administración.

La regla de la ley

• El tope. El retardo en el pago de expensas causa intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. La ley todavía dice “Superintendencia Bancaria”; hoy es la Superintendencia Financiera (art. 30).
• Una tasa menor. La asamblea general, con el quórum que señale el reglamento, puede establecer un interés inferior (art. 30). Nunca uno superior.
• La prueba en el cobro judicial. Con la demanda ejecutiva se anexa copia del certificado de intereses de la Superintendencia, o la parte del reglamento que autorice un interés inferior (art. 48).

Una y media veces el interés bancario corriente es también el umbral de la usura: comete ese delito quien cobre una utilidad que exceda en la mitad el interés bancario corriente del período (Código Penal, art. 305). Por eso no hay margen para redondear hacia arriba.

Qué certifica la Superintendencia Financiera

El interés bancario corriente es la base para calcular el máximo de los intereses remuneratorios y moratorios. La Superintendencia lo certifica mediante resolución, para cada modalidad de crédito, como tasa efectiva anual y con una fecha de vigencia. En su comunicado de enero de 2026 lo certificó para la vigencia del 1 al 28 de febrero, es decir, por un mes.

Las modalidades certificadas incluyen el crédito de consumo y ordinario, el de consumo de bajo monto y varias de crédito productivo. La Ley 675 no dice cuál usar para las cuotas de administración. En la práctica se usa la de consumo y ordinario; si tiene dudas, consulte con el contador o el revisor fiscal y deje la decisión por escrito.

Cómo consultar la tasa cada mes

1. Entre a superfinanciera.gov.co y busque Interés Bancario Corriente. Allí están las resoluciones de certificación, el calendario de publicación y el histórico de la tasa de usura.
2. Ubique la certificación cuya vigencia cubra el mes que va a liquidar. No use la del mes en que hace el cálculo si está liquidando meses anteriores.
3. Tome la tasa de crédito de consumo y ordinario, efectiva anual.
4. Multiplíquela por 1,5. Ese es el tope de mora para ese mes.
5. Si la asamblea aprobó una tasa menor, use la de la asamblea.
6. Anote en el archivo de cartera el número de la resolución, la vigencia y la tasa usada, para soportar el cálculo ante el revisor fiscal, la asamblea o un juez.

El Ministerio de Vivienda considera responsabilidad del administrador consultar regularmente la tasa certificada. La ley no obliga a escribir la tasa en cada cuenta de cobro, pero hacerlo evita reclamos.

Cómo se calcula

Tres reglas:

• Cada cuota por separado. Cada cuota de administración es una obligación independiente, y los intereses se calculan sobre cada una hasta que se pague.
• Cada mes con su tasa. El interés no puede sobrepasar una y media veces la tasa certificada para el período en que se causa la mora, así que una deuda de varios meses se liquida mes a mes.
• Sin intereses sobre intereses. Los intereses atrasados no producen interés (Código Civil, art. 1617, regla 3).

Como la tasa certificada es efectiva anual, se convierte a la del período con interés compuesto:

• Tasa mensual = (1 + tasa efectiva anual)^(1/12) − 1
• Tasa diaria = (1 + tasa efectiva anual)^(1/365) − 1, para fracciones de mes

Dividir la tasa anual entre 12 da un resultado mayor que el correcto y puede llevar a cobrar por encima del tope.

Ejemplo con tasas inventadas

Las tasas de este ejemplo no son las de ningún mes real: solo muestran la operación. Use siempre la certificación vigente. E. A. quiere decir efectivo anual.

Un apartamento tiene una cuota de $257.550, que vence el último día de cada mes. No pagó las cuotas de agosto ni de septiembre, y paga todo el 1 de noviembre.

Supongamos que el interés bancario corriente certificado fue de 16,0 % E. A. para septiembre y de 15,6 % E. A. para octubre:

Mes	Tope (× 1,5)	Tasa mensual
Septiembre	24,0 % E. A.	1,8088 %
Octubre	23,4 % E. A.	1,7676 %

Cada mes de mora es $257.550 por la tasa mensual de ese mes: $257.550 × 1,8088 % = $4.658 en septiembre y $257.550 × 1,7676 % = $4.552 en octubre.

Cuota	Intereses
Agosto: mora de septiembre y de octubre	$4.658 + $4.552 = $9.210
Septiembre: mora de octubre	$4.552
Total	$13.762

Los intereses de septiembre de la cuota de agosto no generan intereses en octubre: el interés de octubre se calcula sobre los $257.550 de la cuota, no sobre $262.208.

Desde cuándo y hasta cuándo

• Desde el vencimiento. La fecha de vencimiento la fija el reglamento o la asamblea. Si la cuota es mensual y no tiene fecha, el Ministerio de Vivienda entiende que vence el último día del mes, por analogía con el artículo 829 del Código de Comercio, y que los intereses se exigen desde el primer día del mes siguiente.
• Hasta el pago. Según el mismo concepto, el interés se sigue causando hasta que se paga o hasta que se firma un acuerdo de pago.

Lo que no está resuelto

• Multas. El artículo 30 habla de expensas. Si su conjunto quiere cobrar intereses sobre multas u otros cobros distintos de las cuotas, consúltelo antes con un abogado.
• La modalidad de crédito. Como se dijo arriba, la ley no la nombra.

Una excepción temporal

El Decreto Legislativo 1423 de 2026, dictado por la emergencia del sismo del 10 de agosto de 2026, dispone por 24 meses que la cuota ordinaria de administración se pueda pagar en cualquier momento del mes en que se causó, sin intereses de mora. Solo aplica en los municipios de la emergencia y respecto de quienes tengan acreditada una afectación directa por el sismo, no a todo el municipio. Si su copropiedad puede estar en ese caso, revíselo con un abogado.

Para el residente

Si le cobran intereses, pida a la administración el cálculo: las cuotas sobre las que se liquidaron, los meses, la tasa usada en cada uno y la resolución de la Superintendencia que la respalda. Con esos datos puede comprobar que no se cobró por encima del tope ni sobre intereses.