Reglamento de propiedad horizontal: qué debe incluir

El reglamento de propiedad horizontal es el documento que más se cita en las discusiones de un conjunto y el que menos personas han leído completo. La Ley 675 de 2001 lo define como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal (art. 3). Esta guía explica qué debe traer, qué no puede decir y cómo se cambia.

Dónde está el reglamento

Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; realizada esa inscripción, surge la persona jurídica (art. 4). El reglamento es el contenido de esa escritura.

Con la escritura se protocolizan la licencia de construcción, o el documento que haga sus veces, y los planos aprobados que muestran la localización, los linderos, la nomenclatura y el área de cada unidad privada, además de las áreas comunes (art. 6). Cuando un conjunto se construye por etapas, la escritura lo dice y regula cómo se integran las siguientes; los coeficientes son provisionales hasta la escritura de la última etapa (art. 7).

La existencia y la representación legal de la copropiedad las inscribe y certifica el alcalde del municipio o distrito donde está el conjunto, o la persona o entidad en quien delegue esa facultad. Para la inscripción se presenta la escritura registrada y los documentos que acreditan los nombramientos del representante legal y, si lo hay, del revisor fiscal, y la ley prohíbe exigir trámites o requisitos adicionales (art. 8).

El contenido mínimo

El artículo 5 enumera lo que la escritura del reglamento debe incluir como mínimo:

Numeral	Contenido
1	El nombre e identificación del propietario
2	El nombre distintivo del edificio o conjunto
3	El terreno: nomenclatura, área, linderos, títulos de adquisición y folios de matrícula inmobiliaria
4	La identificación de cada bien privado, de acuerdo con los planos aprobados
5	Los bienes comunes, con indicación de los esenciales y de los que se asignan a determinados sectores
6	Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso
7	La destinación de los bienes privados, ajustada a las normas urbanísticas
8	Las especificaciones de construcción y las condiciones de seguridad y salubridad

Además de ese contenido básico, el reglamento incluye las reglas sobre la administración, dirección y control de la persona jurídica y las que gobiernan la organización y el funcionamiento del edificio o conjunto (art. 5).

Lo que conviene que también diga

Varias reglas de la Ley 675 remiten expresamente al reglamento o lo dejan llenar vacíos. Un reglamento completo suele resolver, entre otras:

• La fecha de la asamblea ordinaria. Si no la fija, la asamblea se reúne dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal (art. 39).
• El período del consejo y del revisor fiscal. En su silencio, es de un año (art. 38, numeral 5).
• El quórum para fijar un interés de mora inferior al máximo legal (art. 30).
• El consejo de administración, cuando la ley lo deja como potestativo, y sus funciones (art. 53).
• Las conductas sancionables y sus sanciones, el procedimiento para imponerlas y la duración razonable de la publicación y de las multas (arts. 59 y 60).
• Los requisitos para la permanencia de mascotas en las unidades inmobiliarias cerradas, y niveles de ruido u olores más restrictivos que los de las autoridades (art. 74).

Lo que el reglamento no puede hacer

• Contradecir la ley. Las disposiciones del reglamento que vulneren normas imperativas de la Ley 675 se entienden no escritas (art. 5, parágrafo 1).
• Prohibir disponer del inmueble. No puede prohibir la enajenación o el gravamen de los bienes privados, ni limitar o prohibir su cesión a cualquier título (art. 5, parágrafo 4).
• Exigir mayorías de más del 70 %, salvo para la extinción de la propiedad horizontal. Las mayorías superiores se entienden no escritas (art. 45).
• Restringir el uso de bienes comunes esenciales como sanción (art. 59, parágrafo).

Los coeficientes de copropiedad

El reglamento debe señalar los coeficientes de cada bien privado (art. 25). Esos índices determinan la proporción de los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, su participación en la asamblea, salvo cuando se exija votación nominal, y su contribución a las expensas comunes (art. 25).

Salvo casos especiales, se calculan con base en el área privada construida de cada unidad frente al área privada total; para parqueaderos y depósitos se pueden ponderar el área y la destinación (art. 26). En conjuntos comerciales o mixtos se usa una ponderación objetiva entre área, destinación y características, que el reglamento debe explicar con claridad (art. 27).

En los conjuntos de vivienda, la Corte Constitucional precisó que el voto por coeficiente solo aplica a las decisiones de contenido económico; las demás se votan por unidad (sentencia C-522 de 2002). La guía de asamblea de copropietarios lo explica.

La asamblea puede modificar los coeficientes con el 70 % de los coeficientes de la copropiedad cuando hubo errores aritméticos o no se aplicaron los parámetros legales, cuando se agregan bienes privados, cuando se extingue parcialmente la propiedad horizontal o cuando cambia la destinación de una unidad que se tuvo en cuenta para fijarlos (art. 28).

Cómo se reforma

1. Prepare el texto de la reforma con el consejo y, si es posible, con un abogado: qué artículos cambian y por qué.
2. Convoque la asamblea con el punto en el orden del día. Aprobar las reformas al reglamento es función de la asamblea general (art. 38, numeral 6).
3. Reúna el 70 %. La reforma requiere el voto favorable del 70 % de los coeficientes que integran el edificio o conjunto (art. 46, numeral 5). No se puede decidir en una reunión no presencial ni en segunda convocatoria, salvo que en esta se obtenga esa mayoría (art. 46, parágrafo).
4. Deje todo en el acta, con los asistentes, su unidad, su coeficiente y los votos emitidos (art. 47).
5. Eleve la reforma a escritura pública y regístrela. Es función del administrador elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento aprobadas por la asamblea (art. 51, numeral 9). El registro se hace en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está el inmueble.

Cuando la reforma toca un tema no económico, como las reglas de mascotas o de uso del salón comunal, no está resuelto de forma expresa cómo se cuenta el 70 % después de la sentencia C-522 de 2002. Defínalo con un abogado antes de la asamblea.

Reglamento y reglas internas

Muchas copropiedades separan el estatuto de las reglas del día a día: horarios de zonas comunes, trasteos, uso de la piscina o del gimnasio. La Ley 675 menciona “cualquier reglamento interno” al hablar de las sanciones que hace efectivas el administrador (art. 51, numeral 12). Lo importante es que las conductas sancionables y sus sanciones estén escritas antes de aplicarlas. La guía Manual de convivencia y sanciones desarrolla ese punto.

Antes de la próxima asamblea, revise

• Que la versión que circula entre los residentes sea la vigente, con todas sus reformas.
• Que los coeficientes de cada unidad coincidan con los que usa la administración para cobrar la cuota.
• Que no haya mayorías superiores al 70 % ni prohibiciones de arrendar o vender.
• Que las sanciones tengan procedimiento y estén descritas con claridad.
• Que la fecha de la asamblea ordinaria y el período del consejo estén definidos.